Placements : améliorez votre pension grâce aux SCPI

Après quelques années de collecte exceptionnelle, les SCPI (Société civile de placement immobilier) ont désormais moins la faveur des épargnants. Pourtant, elles demeurent un formidable placement retraite, puisqu’elles permettent de toucher des revenus réguliers dans le temps. Pour cela, leurs gestionnaires investissent dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, hôtels…), assurent la gestion locative du parc et reversent une quote-part des loyers encaissés aux porteurs de parts.

De surcroît, les SCPI sont très accessibles, car il suffit de quelques centaines d’euros pour débuter un investissement. Elles déchargent aussi les souscripteurs de tout souci de gestion, un atout considérable pour éviter des problèmes locatifs une fois à la retraite.

Enfin, elles permettent une diversification bien plus large qu’un investissement en direct. Ce placement est donc moins risqué et, surtout, vous garantit de percevoir un revenu même en cas de tempête immobilière, car il est peu probable que tous les locataires d’une SCPI fassent défaut en même temps. Cerise sur le gâteau : leur rentabilité est intéressante, puisqu’en moyenne, elles ont rapporté 4,72 % en 2024, selon l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF).

En pratique, il faut toutefois choisir les bonnes SCPI, c’est-à-dire celles qui répondent à une problématique retraite. L'offre est très large, d’autant que, ces cinq dernières années, beaucoup de sociétés de gestion se sont lancées sur ce créneau tandis que les plus anciennes ont créé des nouveaux véhicules. "Au 30 juin 2025, il existait 125 SCPI d’immobilier d’entreprise pour 53 sociétés de gestion !", précise Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF.

Le taux de rendement interne : un indicateur pertinent

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Pour votre cœur de portefeuille, privilégiez les acteurs historiques, c’est-à-dire ceux qui existent depuis plus de huit ans. Ne tenez pas compte du seul taux de distribution en choisissant la SCPI qui affiche le meilleur rendement, car celui-ci correspond au ratio entre les versements réalisés et la valeur de la part. Une SCPI dont le patrimoine perd de la valeur affiche donc mécaniquement une meilleure rentabilité ! Pour faire votre choix, privilégiez plutôt le TRI (taux de rendement interne) à cinq et dix ans, qui tient compte à la fois des revenus versés par la SCPI et de l’évolution du prix de la part, reflet de la valeur de son patrimoine. Vérifiez aussi que le montant des versements reste stable dans le temps, preuve du professionnalisme de l’équipe de gestion.

Autre conseil : examinez la grille de frais car, avec un objectif retraite, vous allez conserver vos parts pendant de longues d’années. Dans ce cas, "une SCPI sans droits d’entrée mais avec des frais de gestion plus importants que la moyenne sera plus pénalisante pour le rendement qu’une autre qui prend des droits de souscription, mais affiche des frais de gestion plus faible", affirme Souleymane-Jean Galadima, cofondateur de Sapians.

Adapter sa stratégie d’investissement

Une fois ce premier tri réalisé, vous devrez choisir entre des SCPI "diversifiées", qui investissent sur différentes catégories de biens, et des SCPI "spécialisées", qui privilégient un seul secteur (bureaux, commerces, santé, logistique…). "Aujourd’hui, les premières représentent près de 80 % de la collecte et environ 20 % des encours totaux investis", constate Stéphanie Galiègue. L’avantage des SCPI diversifiées réside dans le fait que leur gérant peut adapter sa stratégie d’investissement en fonction du contexte pour acquérir les biens les plus intéressants à un moment donné. En général, elles sont aussi plus sécuritaires, puisque davantage mutualisées, et assurent un rendement dans la moyenne du marché.

Les secondes sont plutôt réservées aux investisseurs disposant de convictions solides sur un secteur en particulier ou adoptées en complément des premières. Leur rendement est parfois nettement meilleur, et parfois nettement moins bon, que la moyenne du marché. Leur niveau de risque est aussi plus élevé que celui des fonds diversifiés et cela est logique puisqu'en cas de crise sectorielle, leurs gestionnaires ne peuvent se reporter sur d’autres types de biens. "Pour débuter, mieux vaut opter pour une SCPI diversifiée, puis élargir son portefeuille vers des produits spécialisés", recommande Olivier Sénéchal, conseiller en gestion de patrimoine chez OSL Conseil.

Quelle que soit la typologie choisie, examinez le patrimoine du véhicule à la loupe en anticipant sa trajectoire à long terme. S’il est déjà en perte de vitesse (situé dans des zones peu dynamiques, acquis depuis longtemps sans mises aux normes récentes, nécessitant d’onéreux travaux, etc.), il y a peu de chances qu’il se valorise - un mauvais signal pour un objectif retraite.

Observez également avec attention les zones géographiques où investissent les gérants. "En 2014, la part internationale dans le patrimoine des SCPI était de 2 %. Elle est passée à 25 % fin 2024", souligne Stéphanie Galiègue. Certains limitent leurs investissements à l’Europe (Allemagne, Espagne), mais d’autres vont plus loin (Etats-Unis, Canada, Europe de l’Est…). Si cette stratégie présente un intérêt au titre de la diversification, elle implique aussi un risque lié au taux de change sur le patrimoine détenu hors de la zone euro.

Ces placements bénéficient certes d’un surcroît de rendement intrinsèque grâce à un avantage fiscal (les revenus étrangers étant moins taxés). Mais ce point positif ne traduit en rien une quelconque qualité de gestion. Avant de choisir un support, vérifiez donc son exposition aux marchés internationaux. "Si une large proportion du rendement est due à l’avantage fiscal et que ce dernier est modifié, la SCPI perdra une partie de son intérêt", met en garde Souleymane-Jean Galadima.

Enfin, ne diversifiez pas trop votre patrimoine en pierre-papier, car "chaque SCPI détenue génère des charges administratives, notamment des obligations déclaratives fiscales", rappelle Olivier Sénéchal. Il est inutile d’en détenir beaucoup, concentrez plutôt votre investissement sur un nombre réduit, de trois à huit selon les montants investis et votre stratégie patrimoniale.

Vous pourrez par ailleurs optimiser votre mode d’achat et l’adapter à votre projet retraite. Si votre horizon de placement est supérieur à quinze ans, ou que vos moyens sont seulement de l’ordre de quelques centaines d’euros par mois, mettez en place des versements programmés. Vous investirez ainsi chaque mois ou trimestre une somme fixe pour acheter des parts au fil de l’eau. Certaines sociétés proposent même de réinvestir les dividendes versés en nouvelles parts.

Des parts en démembrement temporaire

Si vous avez dépassé la cinquantaine, ou disposez d’un capital significatif, achetez plutôt vos parts en démembrement temporaire. Concrètement, vous ferez l’acquisition de la seule nue-propriété – le droit de posséder – l’usufruit étant détenu par un tiers. Pendant la durée de l’opération, fixée dès le départ, c’est lui qui touchera les revenus versés, alors que vous n’encaisserez rien. "Cette stratégie est intéressante pour ceux dont la pression fiscale est importante, puisque leur impôt sur le revenu n’augmentera pas durant le démembrement", souligne Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au CCF. Les parts de SCPI détenues en nue-propriété n’alourdissent pas non plus l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), car c’est l’usufruitier qui le règle. Au terme du démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts, sans frais, et touchez alors les revenus.

Cette stratégie permet aussi de profiter, au moment de l’acquisition, d’un prix moins élevé. En moyenne, la décote est de 30 % pour un démembrement de dix ans. "Pour un même montant investi, un épargnant pourra donc acheter davantage de parts en démembrement qu’en pleine propriété", constate Olivier Sénéchal. Ce qui lui permettra, une fois à la retraite, de percevoir davantage de dividendes. Attention cependant : cette stratégie n’est pas synonyme de martingale. "Il faut investir uniquement des sommes dont on est certain de ne pas avoir besoin pendant la durée du démembrement, car il est très difficile de vendre des parts en nue-propriété, à moins d’accepter des baisses de prix importantes", met en garde Olivier Sénéchal. Un écueil à bien considérer pour calibrer son investissement.